Colgar la unidad exterior del aire acondicionado en la fachada no es una decisión que puedas tomar solo. La fachada es un elemento común del edificio, y la Ley de Propiedad Horizontal impide a cada propietario alterar la configuración exterior por su cuenta: hace falta que los estatutos ya lo permitan o que la junta lo autorice. Además hay que cumplir lo que diga el ayuntamiento sobre dónde y cómo colocar el aparato, y no superar los límites de ruido. Si se instala sin permiso, la comunidad puede exigir que se retire, y el Tribunal Supremo le ha dado la razón en varias ocasiones.
Tampoco es un no automático. El Supremo no aplica la norma de forma ciega: en edificios que no se construyeron pensando en el aire acondicionado, valora con flexibilidad cada caso. Aquí tienes qué comprobar antes de llamar al instalador, qué mayoría necesitas en la junta, qué han dicho los tribunales y cómo presentar la petición para que salga adelante. Información revisada en octubre de 2026; no sustituye el consejo de un abogado o del administrador de tu finca en un caso concreto.
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Cuatro comprobaciones antes de pedir presupuesto
- Lee el título constitutivo y los estatutos. Pídeselos al administrador si no los tienes. Muchos edificios regulan ya dónde van los aparatos de climatización: en la cubierta, en un patio concreto o en ningún sitio visible. Si lo permiten en un lugar determinado, colócalo ahí y comunícalo al administrador. Si lo prohíben, cambiar esa regla es mucho más difícil, como verás en la tabla.
- Mira si el edificio tiene preinstalación o un sitio previsto. Rejillas en la fachada, huecos en cubierta o conductos ya hechos cambian por completo tu posición: si existe una alternativa preparada, los tribunales no ven motivo para tocar la fachada.
- Distingue qué fachada es. No pesa igual la principal, que da a la calle, que un patio de luces sin uso común. Tu terraza o tu balcón tampoco son del todo «tuyos»: aunque tengas su uso exclusivo, el muro, la barandilla y la imagen exterior siguen siendo comunes.
- Consulta la ordenanza de tu ayuntamiento. Muchos municipios limitan cuánto puede sobresalir el aparato, a qué altura puede expulsar aire caliente y cómo evacuar el agua. En edificios protegidos las restricciones son mayores.
Qué mayoría necesita la junta
La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH) no tiene un artículo específico para el aire acondicionado, así que hay que encajar cada situación en sus reglas generales. Las mayorías dobles exigen a la vez un número de propietarios y un porcentaje de cuotas de participación.
| Situación | Qué se necesita | Base legal |
|---|---|---|
| Los estatutos ya permiten el aparato en ese lugar | Ningún acuerdo nuevo; basta con avisar al administrador antes de la obra | Art. 7.1 |
| Autorizar tu aparato en la fachada, sin norma estatutaria que lo prohíba | Tres quintas partes de los propietarios que sumen también tres quintas partes de las cuotas | Art. 17.4, último párrafo (alteración de elementos comunes) |
| Los estatutos prohíben aparatos en fachada | Modificar los estatutos: unanimidad | Art. 17.6 |
| Bomba de calor para calefacción que se considere aerotermia | Un tercio de los propietarios y un tercio de las cuotas, y quien no vote a favor no paga | Art. 17.1 (redacción del RDL 7/2026) |
Tres matices que suelen pasar desapercibidos:
- Los ausentes no cuentan a tu favor. Normalmente, el propietario que no acude a la junta y no se opone en 30 días se suma a la mayoría. La propia ley lo excluye cuando la reforma es para aprovechamiento privativo, como un aparato que solo te beneficia a ti (art. 17.8). En una comunidad de 20 vecinos, las tres quintas partes son 12 votos favorables expresos, con al menos el 60 % de las cuotas.
- La vía del tercio no está pensada para un split de refrigeración. El artículo 17.1, en la redacción que le dio en marzo de 2026 el RDL 7/2026, menciona expresamente la aerotermia. Encaja con claridad una bomba de calor aire-agua para calefacción y agua caliente; que un equipo de aire acondicionado convencional se acoja a esa mayoría no está resuelto, y es probable que la comunidad lo discuta. Para la aerotermia en pisos hay un artículo propio en esta web.
- Si la junta lo niega sin motivo razonable mientras otros vecinos tienen aparatos en situación equivalente, puedes impugnar el acuerdo por abuso de derecho. El plazo es de tres meses desde la junta, o de un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18).
Lo que ha dicho el Tribunal Supremo
La Sala de lo Civil ha resuelto bastantes casos de aparatos de aire en fachadas y patios. Estas cuatro sentencias resumen su criterio:
- STS 1182/2008, de 15 de diciembre. Es la base de la línea flexible: la instalación de aire acondicionado se juzga con cierto margen para permitir que viviendas antiguas se adapten a una mejora que hoy es habitual, valorando cada caso.
- STS 751/2012, de 5 de diciembre. Una propietaria colgó el aparato en la fachada de un patio central donde los estatutos y los acuerdos de la comunidad lo prohibían, y el edificio admitía otras ubicaciones. El Supremo confirmó que debía retirarlo y rechazó que hubiera consentimiento tácito, porque la comunidad había tratado el asunto y se lo había comunicado.
- STS 801/2012, de 4 de enero de 2013. Los demandados alegaban que otro vecino tenía un aparato en la fachada sin que nadie le dijera nada. El Supremo no vio abuso de derecho ni trato desigual: las situaciones no eran equiparables, los estatutos permitían poner los equipos en la cubierta y tolerar una instalación no obliga a tolerar las demás.
- STS 453/2016, de 1 de julio. Siete propietarios instalaron cinco aparatos en la fachada de un patio de manzana ajardinado con aspecto de fachada principal. Como todos los pisos tenían preinstalación de aire acondicionado, el Supremo entendió que no hacía falta alterar la fachada y confirmó la retirada. Puedes leer la nota de prensa del CGPJ sobre esta sentencia.
Leídas juntas, el patrón es claro. La flexibilidad juega a tu favor cuando el edificio no ofrece otra opción razonable, el aparato se puede desmontar, no daña la fachada y la comunidad ya ha aceptado instalaciones parecidas. Juega en contra cuando hay preinstalación, cuando los estatutos señalan otro lugar o lo prohíben y cuando la fachada afectada tiene valor estético para todos.
Lo que exige el ayuntamiento: el ejemplo de Madrid
Aunque la comunidad te autorice, el aparato tiene que cumplir la normativa urbanística municipal. Cada ayuntamiento tiene la suya, y el de Madrid publica un resumen de las normas generales para aparatos en fachadas, basado en el artículo 6.10.8 de las normas urbanísticas del Plan General de 1997:
- Ninguna instalación puede sobresalir más de 30 centímetros del plano de la fachada ni perjudicar su estética.
- Si el aparato se ve desde la vía pública, hace falta un estudio de conjunto para integrarlo en la fachada, y debe presentarlo la comunidad o el propietario del edificio, no el vecino por su cuenta.
- El calor que expulsa no puede subir más de 3 °C la temperatura del aire en los locales cercanos, medida a 1,10 metros de la ventana más afectada y con esa ventana abierta.
- La obra está sujeta al trámite urbanístico que corresponda según la obra y la potencia del aparato.
Barcelona es más restrictiva: su ordenanza de usos del paisaje urbano envía los aparatos a las cubiertas, fuera de la vista desde la calle, y no admite adosarlos a la fachada. En el resto de municipios, busca en la web del ayuntamiento la ordenanza de paisaje urbano, de edificación o las normas urbanísticas del plan general. Si el edificio está catalogado o dentro de un conjunto histórico, consulta antes con urbanismo.
Ruido y goteo: lo que acaba en denuncia
El ruido de la unidad exterior
La Ley 37/2003 del Ruido deja fuera las actividades domésticas mientras el ruido se mantenga dentro de lo tolerable según las ordenanzas municipales. En la práctica, cuando un vecino denuncia, el ayuntamiento mide con sus propios técnicos y aplica su ordenanza. Como referencia, el Real Decreto 1367/2007 fija para el ruido que las actividades transmiten a viviendas colindantes estos valores límite:
| Recinto de la vivienda vecina | Día | Tarde | Noche |
|---|---|---|---|
| Zonas de estancia | 40 dBA | 40 dBA | 30 dBA |
| Dormitorios | 35 dBA | 35 dBA | 25 dBA |
Son valores medidos dentro de la casa del vecino, no el nivel sonoro que figura en la ficha del aparato, y por la noche son exigentes. Una unidad colocada junto a la ventana de un dormitorio ajeno es la causa típica de conflicto. Aparte de la vía municipal, la LPH permite al presidente requerir el cese de actividades molestas y, si persisten, pedir al juez una orden de cesación con autorización de la junta (art. 7.2).
El agua de condensación
En modo frío, el equipo produce agua de forma continua. Dejarla gotear sobre la acera o sobre el balcón de abajo genera quejas y, en algunos municipios, sanción: la ordenanza de limpieza de Málaga, por ejemplo, prohíbe expresamente que los aparatos que dan a la vía pública viertan el agua sobre ella (art. 28). Lo correcto es llevar el tubo de desagüe a un sumidero o bajante, o instalar una pequeña bomba de condensados si no hay pendiente. Si ese desagüe pasa por elementos comunes, inclúyelo en la petición a la junta.
Dudas frecuentes
¿Y si lo pongo en mi terraza, donde no se ve desde la calle?
Es la ubicación que menos conflictos genera, pero no te libera de todo. Si el aparato se apoya en el suelo sin anclarse a muros comunes ni verse desde fuera, muchas comunidades no ponen pegas. Si va atornillado a la fachada o asoma por encima de la barandilla, vuelves a estar ante una alteración de un elemento común.
Soy inquilino: ¿quién pide el permiso?
Quien vota en la junta es el propietario. Necesitas su autorización por escrito para la obra y que sea él quien la solicite a la comunidad. Si lo instalas sin ninguna de las dos, el problema con la comunidad lo tendrá el propietario, y él contigo.
Ya lo instalé y me piden que lo quite, ¿qué hago?
Antes de llegar al juzgado, pide que el asunto se incluya en el orden del día de la próxima junta y propón regularizarlo: cambiarlo de sitio, taparlo con una rejilla del color de la fachada o reconducir el desagüe. Si la comunidad ha tolerado aparatos iguales al tuyo, recógelo con fotos y fechas; recuerda que el Supremo exige que las situaciones sean de verdad equiparables.
Cómo pedir la autorización para que salga adelante
Cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente que un asunto se trate en la siguiente junta, y el presidente debe incluirlo en el orden del día (art. 16.2 LPH). Cuanto más concreta sea la petición, menos dudas habrá en la votación. Adjunta:
- Una foto o un croquis con la ubicación exacta de la unidad exterior y el recorrido de los tubos.
- El modelo, sus medidas y su nivel de potencia sonora según la ficha del fabricante.
- Cómo se fijará (soportes antivibratorios, sin romper elementos estructurales) y por dónde irá el desagüe.
- El compromiso de asumir la instalación, el mantenimiento, cualquier daño y la retirada si algún día se adopta una solución común.
- Que lo instalará una empresa habilitada para manipular gases refrigerantes.
Si hay varios vecinos interesados, proponer una solución común para todo el edificio, con una ubicación y un acabado iguales, suele convencer más a la junta que una serie de autorizaciones sueltas y evita que la fachada acabe llena de aparatos distintos.
